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Controversie condominiali: qual è il giudice competente

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In caso sorga una controversia in ambito condominiale qual è il giudice competente a giudicare sulla questione?

Dell’argomento si è interessata tanto la giurisprudenza quanto la dottrina. La conclusione è, in sostanza, che ogni azione condominiale deve essere proposta dinanzi al Tribunale, salvo il caso si tratti delle controversie riservatate al Giudice di pace: quelle sulla misura e modalità d’uso dei servizi di condominio e quelle di valore non superiori a 5mila euro (a condizione che il diritto di proprietà non sia stato oggetto di una esplicita richiesta di accertamento da parte di una delle parti, come hanno detto le Sezioni unite della Cassazione con ordinanza 21582/2011).

Giudici e interpreti hanno anche avuto modo di chiarire che rientrano nell’ambito della “misura” d’uso dei servizi condominiali le cause riguardanti le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condòmini, mentre sono riconducibili alle “modalità” d’uso quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione. Esulano, invece, da queste due ipotesi le controversie aventi ad oggetto il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune (si vedano tra tutte le sentenze della Cassazione 17660/2004 e 7547/2011).

Sulla base dei suddetti principii sono state, così, ritenute rientrare nella competenza del giudice di pace le liti relative, per esempio, alla misura del godimento del servizio comune di riscaldamento (sentenza 17660/2004) oppure al diritto di installare su parti comuni cavi elettrici od antenne tv (sentenza 14527/2001) o, ancora, l’ adozione di una chiave per l’utilizzo dell’ascensore (sentenza 4256/2006).

Da parte della giurisprudenza è arrivata anche un’interessante precisazione sulla questione della determinazione della competenza per valore in occasione dell’impugnazione di una delibera condominiale di approvazione del rendiconto annuale. È stato osservato, infatti, che in un caso del genere occorre far riferimento non all’importo globale deliberato ma soltanto all’entità della spesa specificamente contestata. E questo, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera (si vedano anche le sentenze 6363/2010 e l’ordinanza 16804/2014).

Anche le liti attinenti ai «rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni» (fumo, calore, esalazioni, rumori eccetera) rientrano – sulla base dell’articolo 7 del Codice di pocedura civile – nella competenza del giudice di pace, indipendentemente dal loro valore; inoltre, – in base all’articolo. 23 del Codice diprocedura civile, come da ultimo modificato dalla legge di riforma del condominio (220/2012) – per le cause tra condòmini, ovvero tra condòmini e condominio, è competente «il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi».

Precisiamo, infine, che (articolo 82 del Codice di procedura civile) – per le cause davanti al giudice di pace di valore fino a 1.100 euro le parti possono stare in giudizio personalmente (senza, quindi, l’assistenza di un difensore), mentre se si supera tale importo spetta al giudice di pace valutare se autorizzare questa soluzione.

Fonte: Il Sole 24 Ore

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