Da Il Sole 24 Ore alcune risposte alle domande comuni nei condomini italiani

Tra le tante domande inviate al Forum de Il Sole 24 Ore ci sono alcuni temi sempre presenti. Quesiti ricorrenti, problemi comuni a tanti italiani che vivono in condominio.

1) Cosa posso fare se l'amministratore non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto?

Il Codice civile (articolo 1129, comma 3) dice che se l'amministratore non rende il conto della propria gestione per due anni può essere revocato dal giudice su ricorso di un solo condomino. Al di l' di questo caso estremo, non è possibile costringere in via giudiziaria il professionista a presentare il rendiconto senza ritardi. Il rimedio deve essere, piuttosto, "politico": innanzitutto, bisogna chiedere all'amministratore di essere puntuale, prospettandogli la perdita dell'incarico. Altrimenti, due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio possono chiedergli per iscritto di convocare l'assemblea e, in assenza di risposta dopo 10 giorni, possono auto-convocare la seduta. In questo caso, è bene inserire all'ordine del giorno anche un punto dedicato a "revoca dell'amministratore in carica e nomina nuovo amministratore" (voto che richiede la metà 1 degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio).

2) L'assemblea ha deliberato il rifacimento del tetto, ma io avrei voluto scegliere un'altra impresa. Posso impugnare la delibera o rimettere in discussione la decisione se riesco a recuperare i millesimi necessari?

Si può verificare innanzitutto se la delibera è stata assunta con i quorum di legge (articolo 1136, comma 2, del Codice civile) ed eventualmente impugnarla per invalidità (se ancora nei tempi: 30 giorni) ma non nel merito, rispetto al quale neanche il giudice può sindacare. Per indurre un ripensamento dell'assemblea, serve una maggioranza uguale e contraria, salvi gli obblighi contrattuali eventualmente assunti, nel frattempo, con l'impresa incaricata dei lavori.

3) Chi deve pagare le spese per la ristrutturazione dei balconi? Se in un palazzo di tre piani ci sono balconi solo al secondo e al terzo piano, deve pagare anche il proprietario del pianterreno?

In passato, la giurisprudenza ha sostenuto tesi diverse. Secondo l'orientamento più recente e consolidato, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento dell'unità immobiliare cui si riferiscono, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cassazione, sentenza 587/2011). Le spese di manutenzione, quindi, competono ai proprietari del secondo e del terzo piano. La parte frontale dei balconi, se si inserisce nell'estetica della facciata, è invece considerata di proprietà comune, e quindi le spese vanno divise tra tutti.

4) Un amministratore revocato può chiedere una liquidazione o comunque l'intera annualità se revocato a metà mandato? E può rifiutarsi di consegnare i documenti al suo successore se non viene pagato?

L'amministratore revocato non può chiedere alcuna somma a titolo di liquidazione, né pretendere che gli venga corrisposta l'intera annualità. Ha diritto soltanto alla parte di compenso maturata fino al momento della revoca (a meno che una delibera assembleare non abbia disposto diversamente: ma accade molto di rado). Inoltre, non può rifiutarsi di consegnare i documenti. Anzi, è specificamente tenuto a effettuare il passaggio di consegne: tanto che, se non lo fa, il nuovo amministratore può agire in giudizio senza autorizzazione dell'assemblea e in sede d'urgenza.

5) Posso staccarmi dall'impianto centralizzato di riscaldamento? Dopo il distacco dovrà ancora pagare le spese per la caldaia comune?

Le nuove normative vanno nel senso della conservazione dell'impianto centralizzato, sia pure con accorgimenti diretti al risparmio energetico. Negli edifici abitativi con più di quattro appartamenti, il Dpr 59/2009 vieta di trasformare un impianto centralizzato in tanti impianti autonomi, a meno che non ci siano cause di forza maggiore, e secondo alcuni interpreti vieta anche il distacco del singolo. La Cassazione, invece, afferma che un condomino può staccarsi dalla caldaia centrale purch dimostri che dalla rinuncia e dal distacco non derivino un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio. Anche chi si distacca, comunque, deve pagare le spese per la conservazione dell'impianto. Peraltro, tutte queste sentenze risalgono a casi sorti prima del Dpr 59. Inoltre, siccome nella maggior parte dei casi chi vuole lasciare l'impianto centrale è motivato dall'inefficienza della vecchia caldaia, converrebbe valutare anche l'alternativa della termoregolazione con contabilizzazione del calore: una soluzione che consente di ridurre gli sprechi e distribuire meglio il calore, conservando i vantaggi dell'impianto unico (economie di scala, controlli centralizzati, una sola canna fumaria, eccetera).

Fonte: Il Sole 24 Ore